(PPP Lote 2 – Setor Belém/Área central da cidade de São Paulo)

Em 2015, novos estudos foram realizados para a área central da cidade de São Paulo, dos quais resultaram, num primeiro momento, na realização de Audiência Pública em 23 de fevereiro de 2016 para a PPP LOTE 2. Para a formulação de suas respectivas diretrizes, buscou-se superar as dificuldades relativas à disponibilização dos terrenos públicos para a implantação das Habitações de Interesse Social. Assim, identificou-se, previamente, terrenos de propriedade da administração direta ou indireta dos poderes estadual e municipal, passíveis de utilização para a PPP e que, além disso, permitissem a concretização das diretrizes inicialmente propostas, a destacar:

A) Concretizar a efetivação das diretrizes de desenvolvimento urbano estabelecidas para essa região pelo Plano Diretor Estratégico do Município, entre outros instrumentos de planejamento urbano e habitacional local e regional, os quais orientam:

• Incentivo ao uso habitacional para esta região, inclusive, como fator de indução à renovação urbana;
• Concentração das intervenções em torno das estações, promovendo a integração social em torno de valores comuns;
• Reforço aos polos urbanos configurados pelas estações e terminais;

B) Fomentar a oferta de habitações na área central da cidade de São Paulo à população de baixa renda, que se encontra excluída do mercado imobiliário privado legal, e promover a inclusão social;

C) Aproveitar a infraestrutura instalada nessa região, além das oportunidades de utilização de áreas em ZEIS – Zonas Especiais de interesse Social e em ZEUS – Zonas de Estruturação Urbana Sustentável, existentes no entorno das estações das linhas do Metrô;

D) Favorecer a otimização da infraestrutura e bens públicos existentes na área central da cidade de São Paulo, muitos dos quais subutilizados e/ou ociosos.

Em termos quantitativo, estimava-se ofertar 7 mil unidades habitacionais, sendo 4.900 HISs – Habitações de Interesse Social, para atender famílias de 1 a 5 pisos salariais, e 2.100 HMPs – Habitações de Mercado Popular, para atender famílias de 5,1 a 10 pisos salariais, bem como a prestação de serviços aos condomínios de HIS relativos ao trabalho técnico social de pré e pós-ocupação, de apoio à gestão condominial, gestão de carteira de mutuários e manutenção predial. O projeto também previa a oferta de equipamentos públicos, áreas de uso comum, áreas comerciais e de serviços.

A grande receptividade do Metrô à proposta da PPP não apenas impulsionou a formulação de um novo perímetro de atuação, integrante da área central da cidade de São Paulo, como introduziu um novo conceito à PPP, com a possibilidade de aproveitamento do espaço aéreo das estações e áreas adjacentes para os propósitos da oferta habitacional e de intervenção urbana pretendida.

Legislação do zoneamento

Terrenos Públicos e Áreas de Intervenção na proposta da Audiência Pública 

Com o aprofundamento dos estudos foram definidas as diretrizes e modelagem financeira para a PPP LOTE 2, as quais foram aprovadas na 79º Reunião Ordinária do CGPPP, realizada em 12/12/2017, deflagrando na elaboração do Edital de Concorrência Pública Internacional.

Breve caracterização do Escopo da PPP dos Trilhos

A PPP dos Trilhos (Lote 2 – Setor Belém) prevê a utilização de terrenos públicos existentes no entorno das vias metroferroviárias, entre o viaduto Guadalajara e a avenida Salim Farah Maluf, bem como a utilização de uma nova superfície a ser criada sobre as áreas operacionais do sistema de transporte público coletivo. Contribuiu para a viabilização dessa nova superfície a promulgação da Lei nº 13.465, de 11de julho de 2017, culminando com a introdução no Código Civil Brasileiro, do Direito Real de Laje (art. 1225, alínea XIII).

Será realizada na Modalidade Concessão Administrativa por 30 anos, com o objetivo de utilizar a contraprestação paga pelo Governo do Estado de São Paulo para cobrir a distância existente entre a capacidade de pagamento das famílias e o valor dos imóveis.

Objeto

O projeto prevê a implantação de:

• 556 unidades habitacionais, sendo 3.227 habitações de interesse social e 1.329 habitações do mercado popular;
• 55 mil m² de áreas comerciais e de serviços;
• 15 mil m² de estacionamentos e garagens;
• 20 mil m² de equipamentos públicos;
• Áreas de uso comum, passarelas, viários, praças e terminais rodoviários urbanos.

Compreende à implantação do objeto a elaboração de todos os trabalhos técnicos e projetos exigíveis e necessários, bem como a obtenção de todas as licenças, alvarás, documentos e certidões pertinentes junto aos órgãos e entes públicos competentes.

Para as famílias e condomínios caracterizados como HIS, prevê-se a prestação de serviços a ser realizada pelo concessionário ao longo dos 30 anos de concessão, ressaltando que nesse período, ele terá receitas originadas da venda de habitações do mercado popular e exploração das áreas comerciais e de serviços. A prestação de serviços refere-se ao apoio à gestão condominial; gestão da carteira de mutuários; trabalho técnico-social de pré e pós-ocupação; manutenção predial; manutenção e zeladoria dos espaços de terminais e manutenção e preservação da infraestrutura que compõe o solo criado ou espaço aéreo.

Diretrizes urbanas

Para a elaboração do plano urbanístico da intervenção e dos respectivos projetos, deverão ser respeitadas as diretrizes específicas estabelecidas pelo Edital, além daquelas estabelecidas pelas legislações edilícas e de uso e ocupação do solo, pertinentes, destacando-se as diretrizes relativas específicas relativas:

• Uso e ocupação da plataforma a ser construída sobre os trilhos. Essa plataforma deverá ser tratada como se tecido urbano fosse, seja no atendimento da infraestrutura urbana, seja no sentido de promover espaços de uso público e outros de uso privado e/ou restritos para fins de garantir um equilíbrio saudável entre vida urbana e privacidade;
• Unidade e centralidade urbana;
• Diversidade arquitetônica e de usos urbanos (residenciais e não residenciais, equipamentos urbanos e sociais);
• Soluções que contribuam para evitar segregação social urbana, bem como condomínios fechados para a cidade;
• Integração dos eixos de infraestrutura de transporte, com o tecido urbano adjacente, promovendo inclusive melhorias e qualificação desse tecido;
• Intervenções nos terminais urbanos de integração;
• Sistema viário de mobilidade, de fluxos, acesso e conexões dos pedestres e tratamento das ruas locais;
• Conforto e sustentabilidade ambiental.

 A consulta pública sobre a PPP dos Trilhos não está disponível.