A manifestação do Graprohab para empreendimentos que não se enquadram no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07 pode ser solicitada ao Corpo Técnico da Secretaria Executiva do Graprohab mediante a apresentação da documentação elencada na Relação de Documentos: Condomínios Residenciais e Desmembramentos.

Para obtenção da manifestação do Graprohab, além de não se enquadrar nas categorias descritas no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, o empreendimento, independente do número de unidades habitacionais ou área, também não deve apresentar as seguintes características:

a)Intervenção em área de preservação permanente (APP),

b)Supressão de vegetação;

c)Inserido em Área de Proteção dos Mananciais (APM), Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais (APRM) e Zoneamento Costeiro e Zoneamento Ecológico Econômico do Litoral.

d)Inserido em Área de Proteção Ambiental (APA) com área de terreno superior a 10.000 m².


A obtenção manifestação de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07 não desobriga o proprietário de atender às demais disposições da legislação vigente.


Tipos de empreendimentos que não são analisados pelo Graprohab:

1. Empreendimentos Comerciais / Industriais:

Os projetos para implantação de condomínios ou loteamentos, exclusivamente para fins industriais ou comerciais não se enquadram no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07. O GRAPROHAB só analisa projetos para implantação de empreendimentos para fins residenciais.

2. Empreendimentos Implantados – Regularização

Os projetos de regularização para empreendimentos implantados e habitados; aprovados e implantados anterior à data de criação do GRAPROHAB; ou registrados no CRI, não se enquadram no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07.

3. Desdobro de Lotes

Não cabe manifestação do GRAPROHAB aos projetos de desdobro de lote.


Tipos de empreendimentos que podem solicitar a manifestação do Graprohab:

1. Desmembramento

Trata-se de parcelamento de glebas, ou seja, subdivisão de uma gleba em lotes sem abertura de vias. A via de acesso aos lotes não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

Desmembramento com divisão menor ou igual a 10 lotes

Os projetos de desmembramento de glebas ou áreas em até 10 (dez) lotes, sem abertura de vias, não se enquadram no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, com exceção de desmembramentos contíguos ou sucessivos.

Desmembramento com divisão maior que 10 lotes

Os projetos de desmembramento que resultem em mais de 10 (dez) lotes podem solicitar manifestação do Graprohab de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, desde que comprovem que todos os lotes possuem em sua testada a infraestrutura urbana implantada: redes de água, coleta de esgoto, guias e sarjetas, energia e iluminação pública.

2. Condomínios horizontais (edilícios e de lotes)

Os projetos para implantação de condomínios horizontais com número menor inferior ou igual a 200 unidades habitacionais, e com área de terreno inferior a 50.000 m², podem solicitar a manifestação do Graprohab de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, desde que o terreno seja oriundo de parcelamento do solo e com acesso por via oficial implantada. A via de acesso ao empreendimento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

3. Condomínios Mistos

Os projetos para condomínios mistos, ou seja, com edificações horizontais e verticais com número menor inferior ou igual a 200 unidades habitacionais e com área de terreno inferior a 50.000 m² podem solicitar a manifestação do Graprohab de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, desde que o terreno seja oriundo de parcelamento do solo e com acesso por via oficial implantada. A via de acesso ao empreendimento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

4. Condomínios Verticais

Os projetos para condomínios verticais são classificados de acordo com o número de unidades habitacionais a serem implantadas.

a)Os projetos para implantação de condomínios verticais com número inferior ou igual a 200 unidades habitacionais e com área de terreno inferior a 50.000 m² podem solicitar a manifestação do Graprohab de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, desde que o terreno seja oriundo de parcelamento do solo e com acesso por via oficial implantada. A via de acesso ao empreendimento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

b)Os projetos para implantação de condomínios verticais com mais de 200 (duzentas) unidades habitacionais, e/ou terreno com área acima de 50.000 m², podem solicitar a manifestação do Graprohab de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07, desde que comprovem que a área do empreendimento apresenta as seguintes características:

•Redes de água e de coleta de esgoto implantadas com capacidade de atendimento ao empreendimento, por meio de documento emitido pela SABESP ou Concessionária local,

•Via de acesso oficial e implantada com guias e sarjetas, energia e iluminação pública comprovada por meio de Certidão ou Declaração emitida pela Prefeitura Municipal. A via de acesso ao empreendimento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

•Não estar em área contaminada;

•Não possuir intervenção em APP ou supressão de vegetação.

•Não estar inserido em Área de Proteção dos Mananciais (APM), Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais (APRM), Zoneamento Costeiro e Zoneamento Ecológico Econômico do Litoral;

•Não estar em Área de Proteção Ambiental (APA) com área de terreno superior à 10.000 m².


5. Questões incidentes para Condomínios

Declaração de Não Enquadramento para Condomínios Contíguos – Regra da Contiguidade

Consideram-se “condomínios contíguos” dois ou mais condomínios implantados ou projetados sobre lotes que, cumulativamente, sejam confinantes e sejam de propriedade dos mesmos titulares/grupo econômico.

Nesses casos, para evitar burla aos casos de obrigatoriedade de análise e aprovação pelo colegiado do GRAPROHAB (art. 8º do Decreto Estadual/SP nº 66.960 de 08 de julho de 2022), será aplicada a Regra da Contiguidade, considerando os condomínios contíguos como um único empreendimento para fins de aplicação dos critérios de dispensa de tal análise (com consequente emissão de Declaração de Não Enquadramento).

Assim, por exemplo, se um primeiro condomínio vertical obteve a Declaração de Não Enquadramento e foi implantado com a construção de 500 unidades habitacionais, um segundo projeto de condomínio vertical que preveja a construção de 400 unidades no lote vizinho não será dispensado da análise e aprovação pelo colegiado do GRAPROHAB. Isso porque, apesar de, isoladamente, o segundo projeto cumprir com todos os requisitos para obter a Declaração de Não Enquadramento, aplica-se a Regra da Contiguidade e se considera ambos os projetos como um só. Assim, somando-se as unidades de ambos os projetos (no caso, 900 unidades) os requisitos para dispensa não são mais cumpridos e será obrigatória a emissão do Certificado de Aprovação (com análise e aprovação por todos os membros do GRAPROHAB).

A mesma lógica adotada no exemplo acima será aplicada aos demais critérios de enquadramento como “área do terreno”.

Exceções à aplicação da Regra da Contiguidade

A Regra da Contiguidade não será aplicada para projetos habitacionais de condomínios contíguos nos casos a seguir descritos:

Observação: para projetos em áreas especialmente protegidas pela legislação ambiental, a não aplicação da regra da contiguidade se dará conforme especificidades da legislação ambiental.


I.Aprovação Municipal via Plano Integrado: a Regra da Contiguidade não será aplicada sobre projetos que tenham sido aprovados via plano integrado pelos Municípios que prevejam tal modalidade de aprovação.

II.Lotes provenientes de um mesmo parcelamento do solo: a Regra da Contiguidade não será aplicada sobre projetos que incidam sobre lotes proveniente de um mesmo parcelamento do solo (mesmo loteamento ou desmembramento devidamente registrado).

III.Assim, nos casos excepcionais acima previstos, os projetos serão considerados isoladamente para a aplicação dos critérios de dispensa de análise pelo colegiado do GRAPROHAB (com emissão da Declaração de Não Enquadramento).