Manual do GRAPROHAB

3.3.1 Desmembramentos

Trata-se de parcelamento de glebas, ou seja, subdivisão de uma gleba em lotes sem abertura de vias. A via de acesso aos lotes não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

Desmembramento com divisão menor ou igual a 10 lotes

Os projetos de desmembramento de glebas ou áreas em até 10 (dez) lotes, sem abertura de vias, não se enquadram no artigo 8º do D66960/2022, com exceção de desmembramentos contíguos ou sucessivos.

Desmembramento com divisão maior que 10 lotes

Os projetos de desmembramento que resultem em mais de 10 (dez) lotes podem solicitar manifestação do GRAPROHAB de não enquadramento no artigo 8º do D66960/2022, desde que comprovem que todos os lotes possuem em sua testada a infraestrutura urbana implantada: redes de água, coleta de esgoto, guias e sarjetas, energia e iluminação pública.

Critérios para solicitar a declaração de não enquadramento

       O projeto de desmembramento que resulte em mais de 10 (dez) lotes pode solicitar a declaração de não enquadramento desde que apresentem todos os documentos solicitados na relação de documentos e cumulativamente comprove os seguintes itens:

•        Via de acesso implantada e oficial: a via de acesso ao desmembramento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

•        Infraestrutura urbana implantada: guias e sarjetas, energia e iluminação pública comprovada por meio de Certidão ou Declaração emitida pela Prefeitura Municipal ou laudo fotográfico elaborado pelo responsável técnico pelo projeto.

•        Saneamento básico implantado: Redes de água e de coleta de esgoto implantadas e em operação, por meio de documento emitido pela SABESP ou Concessionária local.

Importante: Para casos que não comprovem a implantação de infraestrutura urbana e de saneamento, necessite de estação de tratamento de esgoto (ETE), sistema isolado de tratamento de esgoto (fossa séptica) ou poço para abastecimento de água, os projetos se enquadram no artigo 8º do D66960/2022 com obrigatoriedade de análise pelo Colegiado com solicitação de Certificado de Aprovação.

3.3.2 Condomínios

O projeto habitacional de condomínio é classificado de acordo com a tipologia da implantação, podendo ser horizontal (edilício ou de lote), misto ou vertical.

Para estar apto para solicitar a Declaração de Não Enquadramento o projeto deve ter, em princípio, as seguintes características de número de unidades habitacionais, porte do terreno e não estar inserido em área especialmente protegida pela legislação ambiental (ver Seção 3.3.3):

•CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS (edilícios ou de lotes) com número menor ou igual a 200 unidades habitacionais e com área de terreno menor ou igual a 50.000 m².

•CONDOMÍNIOS MISTOS, com edificações horizontais e verticais, com número menor ou igual a 350 unidades habitacionais e com área de terreno menor ou igual a 50.000 m².

•CONDOMÍNIOS VERTICAIS, com número menor ou igual a 800 unidades habitacionais e com área de terreno menor ou igual a 50.000 m².

Critérios para solicitar a declaração de não enquadramento

O projeto de condomínio que preencha os critérios iniciais quanto ao número de unidades habitacionais e porte de terreno, pode solicitar a declaração de não enquadramento desde que apresentem todos os documentos solicitados na relação de documentos. e cumulativamente comprove os seguintes itens:

•        Via de acesso implantada e oficial: a via de acesso ao empreendimento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

•        Infraestrutura urbana implantada: guias e sarjetas, energia e iluminação pública comprovada por meio de Certidão ou Declaração emitida pela Prefeitura Municipal ou laudo fotográfico elaborado pelo responsável técnico pelo projeto do condomínio.

•        Saneamento básico implantado: Redes de água e de coleta de esgoto implantadas com capacidade de atendimento ao empreendimento, por meio de documento emitido pela SABESP ou Concessionária local.

De acordo com o entendimento dos órgãos do Colegiado GRAPROHAB, o projeto habitacional de condomínio edilício em área não servida por equipamentos de esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, iluminação pública ou energia elétrica poderá solicitar o Não Enquadramento no artigo 8º se apresentar, além de toda documentação solicitada para análise, o compromisso firmado com empresas públicas e/ou concessionárias de saneamento básico, de rede de água, de energia ou iluminação pública pelo qual o empreendedor se compromete a realizar as obras de infraestruturas faltantes.

Importante:

I – Para os casos em que a via de acesso é oficial, mas não está implantada, ou para vias oficiais que não apresentem guias e sarjetas implantadas com os dispositivos de drenagem, os projetos se enquadram no artigo 8º do D66960/2022 com obrigatoriedade de análise pelo Colegiado.

II – Para os casos em que a concessionária de saneamento informa a necessidade de poço para abastecimento de água, os projetos se enquadram no artigo 8º do D66960/2022 com obrigatoriedade de análise pelo Colegiado.

III - Para os casos em que o projeto tenha intervenção em APP, a Declaração de Não Enquadramento somente poderá ser solicitada com a apresentação da Autorização de Intervenção em APP emitida pela Cetesb ou Município que esteja apto para exercer o licenciamento.

IV - Para os casos em que o projeto tenha Supressão de Vegetação a Declaração de Não Enquadramento somente poderá ser solicitada com a apresentação da Autorização de Supressão e TCRA emitidos pela Cetesb ou Município que esteja apto para exercer o licenciamento.

3.3.3 Condomínios em área especialmente protegida pela legislação ambiental (exceção de APRM)

O D66960/2022, de 08 de julho de 2022, em seu artigo 8°, inciso III, alínea "d", utiliza o termo "área especialmente protegida pela legislação ambiental" que compreende as seguintes áreas:

I.        Área de Proteção de Mananciais (APM) 

II.        Área de Proteção e Recuperação de Mananciais (APRM) (ver próxima seção)

III.        Área de Gerenciamento Costeiro (GERCO)

IV.        Área de Zoneamento Ecológico-Econômico (ZEE-SP)

V.        Área de Proteção Ambiental (APA)

Critérios para solicitar a declaração de não enquadramento

O projeto habitacional de condomínio edilício (horizontal, vertical ou misto) que se encontre em área especialmente protegida pela legislação ambiental, com exceção para Área de Proteção e Recuperação de Mananciais (APRM), pode solicitar a Declaração de Não Enquadramento desde que o terreno possua área menor ou igual a 10 mil m², apresente todos os documentos solicitados na relação de documentos e cumulativamente comprove os seguintes itens:

•        Via de acesso implantada e oficial: a via de acesso ao empreendimento não pode ser oriunda de doação prévia à municipalidade sem que exista a previsão na Diretriz Viária ou Plano Diretor, estabelecidos por lei municipal, comprovando o interesse público na ampliação do sistema viário.

•        Infraestrutura urbana implantada: guias e sarjetas, energia e iluminação pública comprovada por meio de Certidão ou Declaração emitida pela Prefeitura Municipal ou laudo fotográfico elaborado pelo responsável técnico pelo projeto do condomínio.

•        Saneamento básico implantado: Redes de água e de coleta de esgoto implantadas com capacidade de atendimento ao empreendimento, por meio de documento emitido pela SABESP ou Concessionária local.

Importante
I – Para os casos em que a via de acesso é oficial, mas não está implantada, ou para vias oficiais que não apresentem guias e sarjetas implantadas com os dispositivos de drenagem, os projetos se enquadram no artigo 8º do D66960/2022 com obrigatoriedade de análise pelo GRAPROHAB.
II – Nas Áreas de Proteção Ambiental - APAs estabelecidas por lei municipal, é do próprio Município a responsabilidade pela aplicação de seu regramento ambiental.

3.3.4 Condomínios em área de recuperação de mananciais (APRM)

Os projetos habitacionais de condomínios edilícios (horizontais, verticais ou mistos) e condomínio de lotes em Áreas de Recuperação de Mananciais - APRM serão dispensados da análise, aprovação e emissão do Certificado de Aprovação pelo GRAPROHAB se, cumulativamente, cumprirem com os seguintes requisitos:

a)terreno possuir área inferior a 10 mil m²;

b)requerer ao GRAPROHAB a Declaração de No Enquadramento, cumprindo com todas as instruções e com a apresentação de todos os documentos listados no Manual GRAPROHAB, comprovando infraestrutura urbana e de saneamento ambiental implantada;

c)apresentar comprovante de licenciamento ambiental aprovado por Município que esteja apto para exercer o licenciamento. Os municípios são listados pelo Conselho Estadual de Meio Ambiente - CONSEMA em seu site e no Diário Oficial do Estado de São Paulo, tudo nos termos do artigo 40 da Deliberação Normativa CONSEMA n° 01/2018;

d)comprovar a aprovação plena do projeto pelo Município;

e)apresentar comprovante do cumprimento da compensação de natureza urbanística, sanitária ou ambiental aplicável (conforme lei da APRM aplicável ao projeto). Observa-se que, em relação à compensação via vinculação de áreas verdes, deverá ser apresentada a certidão de matrícula do imóvel com a vinculação já gravada na mesma.

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