Manual do GRAPROHAB

A – Loteamentos, Desmembramentos e Conjuntos Habitacionais        

Exemplo de um bom projeto urbanístico (online)

Exemplo de uma folha de rosto (carimbo) de projeto de loteamento (online)

Exemplo de uma folha de rosto (carimbo) de projeto de condomínio (online)

Para a elaboração do Projeto, deverão ser observados a LF6766/79, sua alteração (LF9785/99), e os itens abaixo:

1. Projeto em escala 1:1.000, sendo aceitas outras escalas (comerciais, ex.: 1:500, 1:200), caso necessário. O Projeto Urbanístico deverá estar vinculado à Certidão de Conformidade da Prefeitura Municipal por meio de alguma codificação, tal como número da Certidão, número do Processo da Prefeitura, etc., acompanhado de carimbo e assinatura do representante da Prefeitura.

2. Delimitação gráfica do perímetro da área total do empreendimento, apresentando todos os dados existentes, tais como: metragens lineares das linhas do perímetro, rumos ou azimutes, quando existentes na matrícula, identificação dos nomes dos proprietários das áreas vizinhas, etc. Apresentar, também, curvas de nível de metro em metro, com identificação das curvas múltiplas de 5 (cinco) metros, representação gráfica do norte magnético com data (NM) ou norte verdadeiro (NV), da malha de coordenadas com 10 x 10 cm de lado,  e identificação dos pontos de estaqueamento, a cada 20 (vinte) metros, e dos cruzamentos das vias projetadas. Apresentar também o projeto urbanístico, referenciado com as coordenadas UTM, e indicação dos usos/interferências nos recursos hídricos através de suas coordenadas UTM.

3. Todas as áreas resultantes do projeto de parcelamento do solo, deverão ser identificadas com suas características e confrontações, localizações, área, logradouro, número e sua designação cadastral, se houver, tal como fixado no item 3 do inciso II, do § 1º do art. 176 da Lei Federal no 10.267/2001.  

4. Indicação das faixas non aedificandi em linha tracejada nas porções projetadas para obras de saneamento e drenagem, exceto no limite entre áreas com usos diferentes, que deverão ser representadas em linhas contínuas.

5. Indicação do sentido de escoamento das águas pluviais.

6. Indicação das vias públicas, dos raios de curvatura bem como de seu desenvolvimento.

7. Indicação das larguras das ruas (e calçadas) e dos dispositivos de retorno (raios e calçadas).

8. Representação gráfica das ruas adjacentes oficiais (existentes ou projetadas) que se articulam ou confrontam com o plano de loteamento.

Vias projetadas que terminam em Área Verde, Sistema de Lazer e Área Institucional, obrigatoriamente devem ser dotadas de dispositivo de retorno. Atender ao exposto no inciso IV do artigo 4º da LF6766/79, alterada pela LF9785/99, que dispõe acerca da necessidade de articular as vias do loteamento com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

9. Indicação das faixas não edificáveis sob as linhas de alta tensão, adutoras, coletoras de esgoto, oleodutos ou gasodutos limítrofes ou no interior dos empreendimentos, bem como as áreas situadas ao longo das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, determinadas pelas empresas responsáveis.

No caso de linha de alta tensão, deverá ser apresentada a autorização da concessionária para transposição da faixa por sistema viário e rede de drenagem vinculada ao projeto urbanístico, assim como quando da existência de faixa de domínio das rodovias estaduais ou federais, também deverá ser apresentada a anuência da concessionária da rodovia à transposição da faixa por viário proposto no empreendimento, e ou drenagem, água e esgoto (se for o caso).  

10. Indicação das porções territoriais atinentes a áreas remanescentes.

a) considera-se área remanescente, a porção territorial que integra a área da gleba onde deverá ser implantado o loteamento, descrita na matrícula de registro de imóveis, mas que não faz parte da área loteada, desde que a mesma seja passível de futuro parcelamento.  
b) deverá constar da planta do projeto urbanístico e do memorial descritivo e justificativo do empreendimento, a seguinte observação:
“No caso de futuro parcelamento das áreas remanescentes, deverão incidir sobre as mesmas os percentuais urbanísticos previstos na LF6766/79, alterada pela LF9785/99, referentes à disponibilização de áreas públicas”.

11. Indicação das faixas non aedificandi, conforme a legislação específica (Federal, Estadual e Municipal):

•LF10932/2004, que alterou o inciso III do artigo 4º da LF6766/79 e incluiu o parágrafo 3º ao mesmo artigo 4º:

o inciso III do artigo 4º – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica.

Parágrafo 3º do artigo 4º – Se necessária, a reserva de faixa não edificável vinculada a dutovias, será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.

•Lei Estadual nº 898/75 e Lei Estadual nº 1.172/76 faixas de 1ª categoria localizada em “Área de Proteção aos Mananciais”;

•Leis Municipais - no caso de serem mais restritivas que as anteriores.

12. Indicação da Implantação de tanques de retenção, reservatórios de detenção, e demais elementos construídos em alvenaria, concreto armado ou com outro material impermeável, acima ou abaixo do nível do solo, cuja concepção técnica tenha por finalidade armazenar temporariamente parte do volume de um evento de precipitação, deverão situar-se em porções territoriais do empreendimento destinadas para equipamentos públicos urbanos, os quais deverão possuir acesso individualizado e através de via pública.

As caixas de retenção de águas pluviais poderão ser construídas no sistema de lazer, desde que totalmente enterradas e tampadas, garantindo a utilização da área para a finalidade proposta.  Nesta situação, o sistema de lazer não poderá ser utilizado para atendimento dos percentuais de áreas permeáveis.

Em toda e qualquer situação proposta deverá ser encaminhado à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação detalhamento básico de tal elemento, como por exemplo, cota de fundo, cota máxima do NA, tubulações de entrada e saída, dreno de fundo, extravasor, etc.,  incorporado ao projeto de drenagem, contendo minimamente a planta e dois cortes (transversal e longitudinal).

Cabe à municipalidade, quando da aprovação plena do projeto do loteamento, exigir do empreendedor a apresentação de projeto detalhado do denominado tanque ou reservatório de detenção, de maneira a comprovar e assegurar a satisfatória utilização de tal dispositivo que temporariamente terá a função de retenção de águas pluviais.

13. Indicação das lagoas de detenção em áreas de depressão topográficas ou escavadas cuja concepção técnica tenha por finalidade armazenar temporariamente o volume de eventos de precipitação.

As lagoas de detenção para captação de águas pluviais deverão ser denominadas como áreas institucionais no projeto urbanístico, uma vez que são equipamentos públicos urbanos.  

A área dessas lagoas poderão ser computadas no cálculo de percentual de áreas permeáveis, desde que respeitada as condições estabelecidas na Resolução SIMA 80/2020 e garantida a sua permeabilidade.  

14. No caso de Conjuntos Habitacionais que se tratarem de Loteamentos, deverão ser utilizados os dados referentes a Loteamentos, e constar no Projeto Urbanístico a delimitação gráfica das unidades habitacionais a construir, equipamentos urbanos e comunitários, áreas non aedificandi e informações complementares a respeito das áreas construídas, como, por exemplo:

Número de habitações térreas: _ _ _ _ m2
Número de blocos de edifícios:  _ _ _ _ m2
Número de pavimentos:  _ _ _ _ m2
       - Área das unidades habitacionais autônomas:  _ _ _ _ m2 
       - Área de outras edificações: (especificar)  _ _ _ _ m2
       - Área total construída do empreendimento:  _ _ _ _ m2
       - Área total de terreno:  _ _ _ _ m2

15. Todas as áreas resultantes de projeto de parcelamento do solo regido pela LF6766/79, incluindo-se áreas verdes, áreas institucionais, espaços livres de uso público e sistemas de lazer, deverão permitir acesso por meio de vias públicas. Este acesso deve respeitar as normas urbanísticas municipais aplicáveis e, no que couber, dado o risco de incêndios, as normas técnicas do Corpo de Bombeiros, destacando-se a Instrução Técnica nº 06/2019 que, dentre outras coisas, determina largura mínima de 6 metros e altura livre mínima de 4,5 metros para as vias de acesso. Caso o acesso não seja direto à via pública (testada), mas sim por meio de outra área pública (ex. por meio de área institucional ou sistema de lazer), deverá incidir sobre esta última restrição urbanística de forma a garantir acesso permanente à área que, de outra forma, se encontraria encravada. Tal restrição urbanística deverá ser inscrita, conforme legislação municipal, na matrícula do imóvel que garante acesso.

B - Certificados e Plantas

1. O Quadro de áreas que deverá constar nos projetos.

“Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares” (LF6766/79, Artigo 4º, § 2º);

“Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado” (LF6766/79, Artigo 5º, Parágrafo único);

C - Orientação para elaboração do Projeto Urbanístico e preenchimento do Quadro de Áreas

1. Área dos lotes

Não serão aceitas Áreas de Preservação Permanente dentro dos lotes.

As faixas non aedificandi quando localizadas dentro dos lotes, compõem a sua área e, portanto, terão que ser computadas como tal.

2. Áreas Públicas

A somatória de áreas públicas (itens 2.1, 2.2, 2.3.1 e 2.3.2) deverá estar de acordo com a Legislação Municipal, como estabelecido na LF9785/99, que alterou a LF6766/79.

2.1 Sistema Viário

Deve adequar-se à topografia do terreno, sempre que possível, de forma a minimizar as obras de terraplenagem e evitar o assoreamento dos corpos d’água e o aparecimento de sulcos e erosão nas vertentes. A declividade das vias terá como parâmetro técnico a legislação municipal. Para declividades altas, o projeto deverá conter justificativas no memorial descritivo e detalhamentos técnicos suficientes para uma análise satisfatória.

Observações

1) as vielas fazem parte do sistema de vias e, como tal, suas áreas deverão ser incluídas no item 2.1 Sistema Viário. Ainda, deverão estar articuladas com o Sistema Viário, estaqueadas, conter o sentido de escoamento das águas pluviais e apresentados seus perfis longitudinais.

2) o plano urbanístico do empreendimento deverá atender ao exposto no Inciso I do Parágrafo 1º do Art. 9º da LF6766/79, alterada pela LF9785/99, ou seja, a concepção do sistema das vias projetadas deverá obedecer a um padrão hierárquico apropriado.

3) As faixas non aedificandi geradas por vias, tais como estradas, rodovias e ferrovias, não deverão ser denominadas como Área Verde no quadro urbanístico.

2.2        Áreas Institucionais

São as áreas destinadas a equipamentos comunitários de educação, cultura, saúde, lazer, etc., e equipamentos urbanos de abastecimento de água, sistema de esgoto, energia elétrica, sistema de drenagem etc. que passarão a integrar o domínio do município (Parágrafo 2º do Artigo 4º e Parágrafo único do Artigo 5º da LF6766/79).

Observações 

a) No Quadro de Áreas do Projeto Urbanístico, a área ocupada pela bacia de contenção deverá constar preferencialmente no cômputo da área institucional.

b) Caso a área da bacia de contenção estiver sendo utilizada para o cômputo da área permeável, o interessado deverá demostrar da seguinte forma:

1- Descrever e quantificar no Memorial Descritivo do empreendimento;

2- Delimitar e quantificar a área da bacia de contenção na Planta Urbanística Ambiental, e elaborar um quadro de áreas para demostrar as áreas permeáveis que irão compor as áreas verdes, nos termos do artigo 6º, da Resolução SIMA 80/20.

2.3 Espaços Livres de Uso Público:

2.3.1 Área Verde Urbana: espaços, públicos, com predomínio de vegetação, preferencialmente nativa, natural ou recuperada, previstos no Plano Diretor, nas Leis de Zoneamento Urbano e Uso do Solo do Município, indisponíveis para construção de moradias, destinados aos propósitos de recreação, lazer, melhoria da qualidade ambiental urbana, proteção dos recursos hídricos, manutenção ou melhoria paisagística, proteção de bens e manifestações culturais (conforme redação dada pela LF12651/2012).

Observações

O percentual de áreas verdes ou permeáveis será calculado com base na área do empreendimento e não abrange eventuais áreas remanescentes, nos termos da Resolução SIMA 80/2020.  A Resolução SIMA 80/2020 deverá ser consultada antes da elaboração do projeto urbanístico, de modo a respeitar todas as suas restrições e orientações.

2.3.2 Sistemas de Lazer: São áreas previstas ao uso público, distintas das áreas verdes, podendo incorporar praças, áreas impermeáveis de lazer, esporte, pomares e áreas com vegetação exótica;

Áreas do sistema de lazer que não apresentem impermeabilização, poderão ser computadas para atendimento das áreas permeáveis, desde que observados os percentuais de revegetação/arborização e ajardinamento estabelecidos na Resolução SIMA 80/2020.

3. Outros

Para especificar áreas que não as previstas nos itens 1 e 2 do Quadro de Áreas;

4. Área Total Loteada

É a soma dos itens 1, 2 e 3 acima;

5. Área Remanescente

quando houver área remanescente a mesma deverá atender à Legislação Municipal competente  e ser passível de futuro parcelamento. Caso contrário ela deverá fazer parte da área loteada e computada no item “Outros – A permanecer na matrícula do imóvel”.

6. Área Total da Gleba

total da área constante do Projeto, que deverá ser a soma dos itens 4 e 5 acima.

D - Condomínios Residenciais

Projeto: Para a sua elaboração deverá ser observada a LF4591/64 e suas alterações, e os itens abaixo:

1.Projeto vinculado à Certidão de Conformidade da Prefeitura Municipal ou Projeto aprovado ou pré-aprovado pela Prefeitura Municipal, com carimbo e assinatura (vide o Anexo 8).

Observação: projetos habitacionais de condomínio a serem implantados no Município de São Paulo poderão ter a Certidão de Conformidade substituída pelo comprovante de protocolo do projeto na prefeitura.

2.Para a elaboração de Projeto de Condomínio deverá haver delimitação gráfica, em linha tracejada, das áreas de uso privativo e, em linha contínua, das áreas de uso comum, das vias de circulação interna e demais itens verificados neste Anexo 10, compatíveis com o Projeto de Condomínio.

3.O Quadro de Áreas, a seguir, deverá ser parte integrante do Projeto, devendo também ser idêntico ao constante no memorial descritivo.

Quadro de Áreas – Condomínios

Adicionar, se necessário, mais informações complementares, à parte do quadro de áreas, para a total compreensão do projeto, como, por exemplo:

Habitação:

Número de habitações térreas: ______________
Número de blocos de edifícios: ______________
Número de pavimentos: ______________
Número de unidades habitacionais autônomas: ______________

- Memoriais: Para a sua elaboração, deverá ser observada a LF4591/64 e suas alterações.

E - Condomínios de Lotes

Quadro de Áreas

F - Desmembramento

Para a elaboração do Projeto, deverá ser observada a LF6766/79, sua alteração (LF9785/99), e os itens abaixo:

1.Projeto em escala 1:1.000, sendo aceitas outras escalas, caso necessário. O Projeto de Desmembramento deverá estar vinculado à Certidão de Conformidade da Prefeitura Municipal por meio de alguma codificação, tal como número da Certidão, número do Processo da Prefeitura, etc. acompanhado de carimbo e assinatura do representante da Prefeitura.

2.A planta do Projeto de Desmembramento deve estar assinada pelo proprietário e responsável técnico e compreender a área total da gleba constante da Certidão do Registro de Imóveis (Matrícula), com a representação gráfica apresentada com exatidão, demonstrando no mínimo a “Situação Atual” e a “Situação Pretendida”, endereço, delimitação exata da gleba, confrontantes, quadro de áreas, curvas de nível de metro em metro (com destaque para as curvas múltiplas de 5 metros),  norte, lotes, medidas das linhas perimetrais dos lotes, da gleba e das áreas públicas (se houver área verde, lazer e área institucional), vias públicas oficiais existentes, confrontantes à área;

3. Indicação do sentido de escoamento das águas pluviais.

4.Indicação das faixas não edificáveis sob as linhas de alta tensão, adutoras, coletoras de esgoto, oleodutos ou gasodutos limítrofes ou no interior dos empreendimentos, bem como as áreas situadas ao longo das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, determinadas pelas empresas responsáveis, desde que atendida a legislação específica (Federal, Estadual e Municipal).

Em função da situação planialtimétrica, da configuração perimétrica e a situação de inserção em relação à malha urbana, poderão ser solicitados documentos complementares.

 

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